Суть спора и позиции судов

  Между истцом (инвестор) и ответчиком (застройщик) был заключен инвестиционный договор о финансировании строительства здания автономной котельной в МКД.

  По условиям договора инвестор осуществляет финансирование строительства объекта и получает по окончании строительства право на оформление его в собственность.

  Инвестор перечислил по договору денежные средства застройщику, застройщик выполнил строительство, передал котельную инвестору, инвестор зарегистрировал право собственности.

  Однако, потом решением суда общей юрисдикции котельная была признана общим имуществом собственников помещений в МКД, право собственности истца на этот объект было прекращено.

  В связи с утратой права собственности инвестор обратился в суд за возвратом выплаченной по договору суммы как неосновательного обогащения застройщика. Суды исковые требования удовлетворили.

  Что сказал Верховный Суд?

  ВС РФ отменил судебные акты нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

  В частности, ВС РФ вновь обратил внимание судов на необходимость выявления природы договоров, именуемых сторонами «инвестиционными», т.к. понятие «инвестиции» не имеет собственного строгого или общепризнанного юридического содержания.

  В рассматриваемом деле между сторонами возникли разногласия относительно правовой природы спорного договора: по утверждению истца, данный договор является договором купли-продажи будущей вещи, в то время как ответчик считает его договором подряда.

  Судам следовало оценить позиции сторон и дать правовую квалификацию спорному договору, поскольку это, в том числе, влияет на «неосновательность» удержания ответчиком полученной по договору суммы.

  Так называемые инвестиционные договоры продолжают оставаться популярным способом оформления взаимных обязательств сторон при создании объектов недвижимости. При этом определить правовую природу подобных договоров и, следовательно, установить юридические последствия тех или иных обстоятельств и действий зачастую оказывается непросто.

  На данную проблему обращал внимание еще ВАС РФ в знаменитом Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54, однако, до сих пор споры вокруг инвестиционных договоров представляют интересную задачу для юристов и судей.

  (Определение ВС РФ по делу № А79-4658/2022 от 24.10.2023)